Bijleenregeling
De bijleenregeling is een maatregel van de overheid om de hypotheekrente aftrek enigszins aan banden te leggen. Mocht men vroeger onbeperkt rente over leningen voor zowel woningen als consumptiegoederen aftrekken, inmiddels is niet meer toegestaan.
Rente over leningen die niet voor de aankoop van de door uzelf te bewonen woning zijn afgesloten, is niet mee aftrekbaar in box 1. Overigens is die rente wel op te voeren in box 3.
Daarnaast geldt tegenwoordig dat u ingeval van het verkopen van uw woning, niet meer onbeperkt fiscaal aftrekbaar bij mag lenen. Wat vroeger veel gedaan werd, was dat de winst die de verkoop van een woning opleverde, op een privé bankrekening werd gestort. Dat geld werd vervolgens naar eigen goeddunken gebruikt, terwijl er voor de nieuwe woning een nieuwe maximale lening werd afgesloten.
Sinds 1 januari 2004 is bepaald dat de winst die de verkoop van een woning oplevert, meegenomen dient te worden bij de aankoop van de nieuwe woning.
Hoewel het u vrij staat de winst op een privé rekening te zetten en een maximale hypotheek te sluiten, is het bedrag zo groot als uw winst was niet meer fiscaal aftrekbaar.
Een paar nuttige opmerkingen voordat u de rekenvoorbeelden gaat bestuderen:
Als u voor de eerste keer een woning koopt, leidt de bijleenregeling niet tot een beperking van uw aftrek.
De belastingdienst heeft uitgebreide informatie over de bijleenregeling op haar website staan. Ook is sinds 1 januari jl. een rekenprogramma geïntroduceerd.
Indien u er niet meer uitkomt en u, bijvoorbeeld, gaat samenwonen met iemand die op zijn/haar beurt al een overwaarde ( denk aan echtscheiding) uit een oude situatie heeft meegenomen, is het zinnig om een belastingadviseur te raadplegen. Als uw partner al een eigenwoningreserve had voordat u ging samenwonen, dan moet deze apart opgegeven worden.
Er is een overgangsregeling als u voor 1 januari 2004 al verplichtingen bent aangegaan voor uw oude of nieuwe woning.
U kunt zich voorstellen dat een en ander nu nog te overzien lijkt, maar dat er over een jaar of 15, als het gemiddeld aantal keren dat men in zijn of haar leven een huis heeft verkocht, gekocht, verbouwd, uitgekocht, etc. behoorlij gestegen is, er vrijwel niet meer uit te komen is.
Wij raden u aan al uw gegevens van koop, verkoop, verbouwing etc, goed te ordenen en te bewaren. U zult ze nog lang nodig hebben!
Rekenvoorbeelden
De gevolgen van de bijleenregeling hangen af van uw persoonlijke situatie. Voor de volgende situaties geven wij een rekenvoorbeeld en toelichting:
- U koopt een duurdere woning
- U koopt een goedkopere woning
- U lijdt een verkoopverlies
- U koopt een woning en heeft uw oude woning nog niet verkocht
- U verkoopt uw woning en gaat huren
- U verbouwt of onderhoudt uw woning
- U verkoopt uw woning na echtscheiding
1. U koopt een duurdere woning :
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Verkoopresultaat |
28.500 |
|
Nieuwe woning |
150.000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
| Eigenwoningschuld |
121.500 |
Toelichting duurdere woning:
- Alleen de eigenwoningschuld kan in box 1 worden ondergebracht. De rente die over dit leningbedrag wordt betaald is aftrekbaar als kosten met betrekking tot een eigen woning.
- Alle overige leningen vallen in box 3. De rente is niet aftrekbaar maar het saldo van de leningen is wel verrekenbaar met de tegoeden in box 3.
2 – U koopt een goedkopere woning
Situatie: na verkoop van de woning wordt een goedkopere woning gekocht.
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
|
Nieuwe woning |
80.000 |
|
Eigenwoningschuld |
70.000 |
|
Eigenwoningreserve |
10.000 |
Toelichting goedkopere woning:
- Indien men goedkoper gaat wonen, mag de eigenwoningschuld gelijk zijn aan de investering in de nieuwe woning mits dit maximaal gelijk is aan de oude restant hypotheek.
- De eigenwoningreserve die resteert, blijft nog 5 jaar van kracht. Dit kan een rol spelen bij het financieren van onderhoud of woningverbetering. Deze kan pas gefinancierd worden met een lening in box 1 indien de investering groter is dan 5.000 en voor zover deze groter is dan de geldende eigenwoningreserve.
3 – U lijdt een verkoopverlies
Situatie: de verkoopopbrengst van de woning is lager dan de hypotheekschuld.
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
125.000 |
|
Eigenwoningreserve |
-26.500 |
|
Nieuwe woning |
125.000 |
|
Eigenwoningreserve |
-26.500 |
|
Eigenwoningschuld |
125.000 |
Toelichting verkoopverlies:
- Een eventueel verlies bij verkoop van de oude woning leidt tot een negatieve eigenwoningreserve. Deze telt niet mee in het vaststellen van de eigenwoningschuld.
- De negatieve eigenwoningreserve is persoonsgebonden en blijft 5 jaar staan zodat deze eventueel in de toekomst verrekend kan worden met een winst bij verkoop van de nieuwe woning.
4 – U koopt een woning en heeft uw oude woning nog niet verkocht
Situatie: er is een nieuwe woning gekocht maar de oude is nog niet verkocht.
Oude woning nog niet verkocht
|
Restant hypotheek oude woning |
70.000 |
|
Nieuwe woning |
150.000 |
|
Hypotheekbedrag in box 1 |
220.000 |
Toelichting:
- Zolang de oude woning nog niet is verkocht mag deze nog 2 jaar worden aangemerkt als eigen woning en vallen de kosten c.q. opbrengsten hiervan in box1. De hypotheekrente is gedurende deze periode dus over de gehele hypotheekschuld aftrekbaar.
Oude woning wordt alsnog verkocht binnen 2 jaar
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
|
Nieuwe woning |
150000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
|
Eigenwoningschuld |
121.500 |
|
Hypotheekbedrag box 1 totaal (oude en nieuwe lening) |
220.000 |
|
Aflossing uit verkoopopbrengst |
98.500 |
|
Eigenwoningschuld |
121.500 |
Toelichting:
- Na verkoop van de oude woning binnen 2 jaar vallen de middelen vrij waarmee de hypotheek in box 1 afgelost kan worden tot het niveau van de eigenwoningschuld.
Oude woning wordt verkocht na 2 jaar.
Indien de woning na 2 jaar nog niet is verkocht wordt de hypotheek van de oude woning overgebracht naar box 3. De renteaftrek vervalt.
5 – U verkoopt uw woning en gaat huren
Situatie: na verkoop van de eigen woning gaat men tijdelijk huren of vertrekt men tijdelijk naar het buitenland.
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
Koop nieuwe woning binnen 5 jaar
|
Nieuwe woning |
150.000 |
|
Eigenwoningreserve |
28.500 |
|
Eigenwoningschuld |
121.500 |
Koop nieuwe woning na 5 jaar
|
Nieuwe woning |
150.000 |
|
Eigenwoningreserve |
0 |
|
Eigenwoningschuld |
150.000 |
Toelichting: Als er na verkoop binnen een periode van 5 jaar een nieuwe woning wordt gekocht wordt rekening gehouden met de eigenwoningreserve. Is de woningreserve langer dan 5 jaar geleden ontstaan, dan wordt hier geen rekening mee gehouden.
6 – U verbouwt of onderhoudt uw woning
Situatie: verbouwing of onderhoud aan de eigen woning.
Er is geen eigenwoningreserve (normale situatie)
|
Eigenwoningschuld oud |
70.000 |
|
Verbouwing |
15.000 |
|
Nieuwe eigenwoningschuld |
95.000 |
Toelichting:
- Onderhoud, of woningverbetering is te financieren met een lening in box 1.
Er is een eigenwoningreserve die minder dan 5 jaar geleden is ontstaan (door situatie goedkoper wonen).
|
Eigenwoningschuld oud |
70.000 |
|
Eigenwoningreserve |
10.000 |
|
Verbouwing |
15.000 |
|
Nieuwe eigenwoningschuld |
75.000 |
Toelichting:
- De verbouwing ziet de fiscus als een investering in de eigen woning. De kosten van de verbouwing (min. 5.000) worden verrekend met de resterende eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt dus af met de omvang van de verbouwingskosten.
- Alleen het meerdere van de kosten mogen tot de eigenwoningschuld worden gerekend en indien met een lening gefinancierd, worden ondergebracht in box 1.
7 – U verkoopt uw woning na echtscheiding
Situatie: 2 personen hebben het gezamenlijk bezit van een woning en gaan scheiden.
Woning wordt verkocht aan derden.
|
Verkoopprijs oude woning |
100.000 |
|
Verkoopkosten |
1.500 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Verkoopresultaat |
28.500 |
|
Eigenwoningreserve per partner |
14.250 |
Toelichting:
- Bij verkoop van de woning realiseren beide partners ieder voor zich 14.250 euro aan eigenwoningreserve (bij eigendomsverdeling van 50%/50%).
- Indien een partner binnen 5 jaar weer een woning koopt gaat de fiscus er vanuit dat dit bedrag hieraan besteed wordt. De eigenwoningschuld is dan gelijk aan de investering minus de eigenwoningreserve.
Een partner neemt woning over
|
Waarde oude woning |
100.000 |
|
Restant hypotheek |
70.000 |
|
Overwaarde |
30.000 |
|
Verhoging hypotheek blijvende partner (t.b.v. uitkoop partner) |
15.000 |
|
Verkoopresultaat vertrekkende partner |
15.000 |
|
Eigenwoningreserve blijvende partner |
0 |
|
Eigenwoningreserve vertrekkende partner |
15.000 |
Toelichting:
- De fiscus stelt zich op het standpunt dat alleen vertrekkende partner een verkoopresultaat behaalt en dus een eigenwoningreserve heeft.
- Indien de vertrekkende partner binnen 5 jaar weer een woning koopt gaat de fiscus er vanuit dat dit bedrag hieraan besteed wordt. De eigenwoningschuld is dan gelijk aan de investering minus de eigenwoningreserve.
- Gaat de vertrekkende partner eerst 5 jaar huren dan vervalt de eigenwoningreserve.
Bron: Trend server.
