Archief van "Hypotheken"
Hypotheekschulden en de oplossing
Het aangaan van een hypotheeklening is in het verleden wel eens makkelijker geweest. De spelregels worden de laatste jaren herhaaldelijk gewijzigd en dat betekent eigenlijk altijd aangescherpt. De volgende ronde met nieuwe spelregels gaat op 1 augustus 2011 in.
Op 1 augustus 2011 gaat de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen in. Het doel is het beschermen van de klant tegen te hoge hypotheekschulden. Geldverstrekkers zijn verplicht de gedragscode toe te passen bij het vaststellen van de maximale hypotheeksom en het maximale aflossingsvrije deel vanaf 1 augustus
2011. Dit geldt voor alle nieuwe hypotheken geldt. Ook voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen.
Wat zijn de gevolgen van de nieuwe GHF voor nieuwe hypotheken? Allereerst de waarde van uw woning.
De marktwaarde van een woning kan op verschillende manieren worden vastgesteld. Een voorbeeld: Het laagste bedrag van de koopsom k.k. (excl. roerende zaken) en de marktwaarde vrij van huur en gebruik. De marktwaarde vrij van huur en gebruik moet blijken uit een taxatierapport. (meer…)
Verlaging overdrachtsbelasting
De verlaging van overdrachtsbelasting van 6% naar 2% heeft flinke gevolgen voor de Nederlandse onroerendgoed markt en voor het verkrijgen van een hypotheeklening. Wat betekent dit nou precies? De belastingdienst geeft hier gedetailleerde informatie over en wij hebben dit hieronder voor u samengevat.
Als u juridisch of economisch eigenaar wordt van een onroerende zaak, moet u overdrachtsbelasting betalen over de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer. Dit is de hoogste verkoopprijs die u kunt krijgen als u de onroerende zaak te koop aanbiedt op de vrije markt. De Belastingdienst gaat er van uit dat die minimaal gelijk is aan de koopsom plus de eventuele lasten (bijvoorbeeld de extra kosten bij een veiling). U betaalt 6% van de koopsom plus de lasten die u betaalde toen u de onroerende zaak kocht. Hier is een belangrijke (tijdelijke) wijziging in gekomen.
De belastingdienst heeft in een vraag- en antwoord schema de belangrijkste gevolgen van de tijdelijke verlaging van de onverdrachtsbelasting op een rijtje gezet. We hebben ze hieronder samengevat inclusie de antwoorden:
Wanneer gaat deze maatregel in?
- Geldt de maatregel voor alle onroerende zaken?
- Geldt deze maatregel ook voor: 2e woningen en/of recreatiewoningen?
- Geldt deze maatregel ook voor verhuurde woningen?
- Geldt deze maatregel ook voor de grond waar de woning op staat?
- Geldt deze maatregel ook voor garages/schuren/serres/uit- en aanbouwen?
- Ik heb (kort) voor 15 juni een woning gekocht, geldt deze maatregel ook voor mij?
- Ik heb tussen 15 juni en 1 juli een woning gekocht en overgedragen gekregen bij de notaris, wat moet ik nu doen?
- Mijn woning wordt niet alleen gebruikt als woning, maar ook deels als bedrijfsruimte, geldt deze maatregel dan ook voor mij?
- Ik kan van de gemeente een stuk grond kopen dat ik als tuin ga gebruiken. Geldt de maatregel ook voor mij?
Wanhopige klant zoekt hypotheekadvies
Op LinkedIn worden met regelmaat discussies gevoerd tussen adviseurs over inhoudelijke hypotheekvragen. Hieronder een interessant voorbeeld:
Noelle, directeur van Bureau Wijsheid plaatste onlangs binnen NIBE-SVV Netwerk de volgende oproep: wanhopige klant zoekt hypotheekadvies. Wie heeft een creatieve oplossing? Een klant van mij heeft een tophypotheek van 4 ton en gaat scheiden. Zijn vrouw wil niet meer bij de hypotheek staan in het kader van de afwikkeling. Mijn klant heeft zijn kantoor aan huis (staat op de zaak). Door de veranderende normen heeft hij niet voldoende inkomen om er te blijven wonen. Hij betaalt de hypotheek al 6 jaar zonder problemen en wil graag in het huis blijven wonen. Is hier nu niets mogelijk? Er kwamen meer dan 108 reacties op de oproep van Noelle. Een greep uit de reacties:
Patrick, kredietspecialist
‘Renteloze’ lening ouders, waarmee de lening deels kan worden teruggebracht tot een aanvaardbaar niveau?
Hein, onafhankelijk financieel adviseur
Is het wellicht een idee om de grond te verkopen en verder te gaan met erfpacht?
Klaas, erkend hypothecair planner
Het ziet er naar uit dat uw relatie zich niet kan veroorloven om te gaan scheiden.
Ik snap ook best dat een bank geen trek heeft om een zekerheid ( de aansprakelijkheid van de partner) op te geven voor een onzekerheid ( te laag inkomen).
Henk, eigenaar financieel dienstencentrum
Ik ben ervan overtuigd dat je hier niet uit komt. Alle goed bedoelde suggesties lopen op een bepaald punt vast. Mijn ervaring: ga praten met de huidige geldverstrekker. Dat is de enige die hier iets in kan betekenen. Banken zijn inderdaad, zeker op dit moment, meewerkend.
Marcel, insurance consultant
Als de vrouw van de hoofdelijke aansprakelijkheid af wil en het inkomen van de man is onvoldoende ( kern van de zaak ), dan zit er maar één ding op: verkopen, waarbij de vrouw meedeelt in het eventuele verlies. Dat is simpelweg de consequentie van scheiden. Alle (mondiale) hypotheekellende is voortgekomen uit de neiging teveel te willen, waaraan alle banken en adviseurs stevig meegedaan hebben.
Meer informatie over onze dienstverlening rondom hypotheken vindt u hier.
Nadelen Banksparen en banken
Er zijn ook een aantal nadelen rondom de populaire bankspaarhypotheek. Let bijvoorbeeld goed op de algemene voorwaarden van de bank als een bestaande hypotheek wordt omgezet naar een bankspaarhypotheek.
Diverse (groot)banken, waaronder Rabobank en ING bank, hebben in de algemene voorwaarden staan dat het niet mogelijk is om de bestaande bankspaarrekening te verpanden aan een andere geldverstrekker. En dat kan flinke nadelige gevolgen hebben.
Ook staat in de voorwaarden dat niet wordt meegewerkt aan kapitaalsoverdracht naar een Spaarrekening Eigen Woning van een andere maatschappij. Dat betekent voor veel mensen dat zij na omzetting gebonden zijn aan deze geldverstrekker. Mocht de bank aan het eind van de rentevastperiode een minder concurrerende rente aanbieden, of wil men om andere redenen oversluiten naar een andere bank, dan betekent dit dat de Spaarrekening Eigen Woning zal moeten worden afgekocht en zal worden afgelost op de hoofdsom. En omdat een Spaarrekening Eigen Woning altijd in box 1 zit, betekent afkopen, dat de klant op dat moment progressief zal worden belast over het (altijd) aanwezige intrestbestanddeel. En wanneer hij de heffing vervolgens moet gaan lenen heeft hij hierover geen renteafrek meer….
Het is een technisch allemaal, maar laat het duidelijk zijn dat een goed en objectief advies nogal belangrijk is. En laten wij dat nou toevallig in alle vormen bieden. Neem gerust contact met ons op. (bron VB)
Aftrekbaarheid hypotheekadvies verdubbeld
Huiseigenaren die hun woning met een hypotheek financieren waarvoor ze afsluitprovisie betalen, mochten deze fiscaal aftrekken tot een absoluut maximum van € 3630. Tot voor kort stelde de belastingdienst dat dit maximum gold per woning en niet per belastingplichtige.
Een accountantsorganisatie maakte hier, voor één van haar klanten, bezwaar tegen want de belastingwetgeving in Nederland is in principe individueel. De belastingdienst gaf haar gelijk. Fiscale partners die samen een lening zijn aangegaan, kunnen vanaf nu hun afsluitprovisie tot maximaal € 7260 aftrekken.
De belastingdienst heeft haar standpunt dus gewijzigd. Daarmee blijft de voorwaarde dat de directe aftrekbaarheid maximaal mag oplopen tot 1,5% van het bedrag van de aangegane schuld met een absoluut maximum van € 3630 in stand. Maar vanaf nu gelden deze voorwaarden niet meer per woning maar per belastingplichtige. (Bron Probaat Accountants)
Praktijk. Wij werken bij hypotheekadviezen altijd op basis van een uurtarief of een fixed fee. Hier staat de uitleg. U betaalt bij ons geen procentuele afsluitprovisie.
Voor een normaal adviestraject voor een standaard hypotheeklening komen uw kosten bij ons daardoor slechts zelden boven € 3630,-.
Schenken aan uw kind
Vraag. Stel u wilt uw kind helpen bij de aankoop van een eigen woning. Nu kent de Successiewet de eenmalig extra verhoogde schenkingsvrijstelling van € 50.000 in verband met de aankoop van een eigen woning. Vanaf 1 januari 2011 wordt de toepassing van deze vrijstelling verruimd en kan de schenking ook worden gebruikt voor verbetering of onderhoud van die woning. Daarnaast kan de schenking worden aangewend voor de aflossing van een eigenwoningschuld. Kan daarmee ook een premiedepot voor een aflossingsverzekering worden betaald?
Een emailtje met in het onderwerpveld “Vermogensoverheveling” is voldoende om een uitgebreid verhaal over vermogensoverheveling van ouders naar kinderen kosteloos te ontvangen.
Levende mensen
De nadruk ligt op het vinden van een goede adviseur. Eentje die zich niet laat leiden door provisieprikkels en een passende hypotheek verkoopt.
Exorbitante winsten banken zelf verlagen
Maand in, maand uit wordt met een vast ritme de hypotheekrente afgeschreven. Zo op het oog is er weinig aan te doen. Toch zijn wel degelijk mogelijkheden om de hoogte van de hypotheekrente tussentijds aan te laten passen.
Voorbeeld. De aankoopwaarde van de woning was € 300.000,- met een hypotheeklening van € 330.000,-. Dan is er sprake van een top-hypotheek met meestal een top-rente.
- Een top-rente moet betaald worden als de hypotheeklening meer dan 90% van de executiewaarde is. Zo’n lening is voor een bank een verhoogd risico. Het is dan een goede gewoonte van de bank/verzekeraar om een renteopslag te vragen. Die renteopslag bedraagt vaak 0,2%. Dat is per jaar al snel € 600,- euro extra rente. 5 jaar verder en dan is er al € 3.000,- aan extra hypotheekrente-opslag betaald.
Zodra het risico voor een bank lager is dan 90% van de executiewaarde dan hebben ze er vaak geen probleem mee om die renteopslag te laten vervallen. Dat scheelt een flink bedrag per maand.
Stel, de verkoopwaarde van de woning is € 450.000,-. De executiewaarde zal globaal € 380.000,- (85% van de verkoopwaarde) bedragen. Als de lening € 325.000,- is, dan zal de bank dus er probleem van maken om de renteopslag te schrappen. Is er desondanks toch nog onvoldoende zekerheid voor de bank dan is het een goed idee om ook even te kijken naar de waardeopbouw van de spaarverzekering of het bankspaartegoed. Die waarde kan er gewoon bijgeteld worden. Dit is namelijk ook zekerheid voor de bank.
Gezien de berichten vandaag over de exorbitante winsten die banken maken met hypotheekleningen zijn goede hypotheek-ideeën altijd welkom.
Hypotheekrente daalt richting nul
De hoogte van de rente bepaalt voor een groot gedeelte de bestedingsruimte van veel consumenten. Die rente fluctueert dagelijks dus het is lastig een goed overzicht te houden. Hieronder voor een totaal overzicht de rentegrafiek staatsleningen vanaf 1990. Het geeft een fraai beeld van de constante daling van die rente.
Hier de actuele rentes van de Euribor. Dat is de rente waar de meeste hypotheekaanbiedingen op terug te herleiden zijn. De hypotheekrente is vaak gebaseerd op de Euribor, met een opslag voor het risico voor de bank. Naarmate het risico door de bank hoger wordt ingeschat, bijvoorbeeld door een hoge lening in verhouding tot de zekerheid, zal de opslag hoger zijn. Stijgt de waarde van de woning dan daalt dus het risico voor de bank. Het kan dan de moeite waard zijn eens met ze te gaan praten over een verlaging van de hypotheekrente.
Imputatie renteaftrek
Discussie over de renteaftrek van een hypotheeklening zijn schering en inslag. Hieronder de exacte uitleg over de renteaftrek en de imputatieregeling bij renteaftrek.
Eigen woning
Rente is aftrekbaar voor zover deze betrekking heeft op de financiering van de eigen woning en voor zover deze financiering valt onder de bijleenregeling. De financiering moet betrekking hebben op de aankoop, de verbetering of het onderhoud van die eigen woning.
Wanneer een geldlening mede is gesloten voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto, is er voor dat gedeelte van de lening geen sprake van aftrekbare rente. Dit deel van de geldlening valt in box 3.
Het is niet van belang of de rente hypotheekrente is of bijvoorbeeld rente op een persoonlijke lening. Het enige dat van belang is, is het bestedingsdoel: is de lening aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning, dan is de daarop betaalde rente aftrekbaar. In het spraakgebruik heeft men het vrijwel altijd over hypotheekrente, ook al is daar strikt genomen geen sprake van.
Wanneer een kapitaalverzekering eigen woning tot uitkering komt, moet deze worden aangewend voor de aflossing van de lening. Als de belastingplichtige na deze aflossing verhuist naar een nieuwe woning, kan hij besluiten die woning weer volledig te financieren. Als hij de koopprijs van die nieuwe woning volledig leent, krijgt hij tot aan het bedrag van de reeds (vrij van heffing) genoten uitkering geen renteaftrek. Immers, in het verleden heeft hij tot aan dit bedrag reeds fiscaal vriendelijk vermogen kunnen opbouwen. Deze regeling noemt men de imputatieregeling renteaftrek.
Hieronder nog even de exacte uitleg van een “eigen woning” en “De bijleenregeling“. Informatie over onze wijze van werken bij hypotheekleningen vindt u hier. (meer…)
Verzekeringsramp in Luik
Met een opstalverzekering (ook wel: woonhuisverzekering) is de woning verzekerd tegen schade als gevolg van bijvoorbeeld brand, storm en inbraak. Een opstalverzekering is theoretisch verplicht voor iedereen die een koopwoning met een hypotheek heeft. De opstalverzekering moet ingaan op de dag dat de woning wordt opgeleverd.
Tot zover de theorie……….De praktijk is dat het voor een bank nooit mogelijk is dat te blijven controleren. Zeker niet nu opstalverzekering soms per dag opzegbaar zijn. Wordt de verzekering namelijk na het tot stand komen van de hypotheeklening opgezegd, kraait daar geen haan naar. Het risico is dat, als het pand afbrandt of instort, er alleen een hypotheeklening overblijft, zonder onderpand. Daar komt geen mens financieel overheen.
Dat opzeggen niet slim is, toont ook het voorbeeld de mega ramp in Luik aan. De eigenaar van het pand blijkt niet verzekerd te zijn. Dat is niet alleen voor de eigenaar een groot probleem; ook de huurders komen met de gebakken peren te zitten. Als zal blijken dat de eigenaar verantwoordelijk voor het instorten van het pand is, dan zal het ook niet zinvol lichamelijk schade op hem te verhalen.
In Luik zijn inmiddels meer dan 500 mensen al dakloos geworden door deze ramp. De (financiële) ellende bij onze buren zal nog extra pijn gaan doen. In België blijkt 10% van de huiseigenaren niet verzekerd te zijn. De Belgische overheid overweegt nu deze verzekering verplicht te stellen.
Renteaftrek bij nalatenschap
Marie is een van de erfgenamen van Maarten. Wanneer Maarten in 2006 overlijdt, behoort een appartement met schuld tot zijn nalatenschap. Dit appartement was voor Maarten een eigen woning. Na het overlijden van Maarten staat het appartement in onbewoonde staat te koop.
In 2006 trekt Marie de over 2006 verschuldigde en betaalde rente af in haar IB-aangifte. De inspecteur weigert de aftrek. Rechtbank Den Haag is het met de inspecteur eens. Marie heeft niet in het appartement gewoond. Dit kan, aldus de rechtbank, niet tot een andere conclusie leiden dan dat het appartement niet aan Marie anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking heeft gestaan. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog van Marie dat de woning bij erfopvolging wordt verkregen onder algemene titel en dat daarmee de kwalificaties van de erflater over zijn gegaan op de erfgenamen.
Dit is natuurlijk een weinig verrassende uitspraak. Een woning die krachtens erfrecht is verkregen, is geen eigen woning waarvoor renteaftrek kan worden verkregen als deze woning niet door de belastingplichtige is bewoond. (meer…)
