Archief van "Hypotheken"
Levende mensen
De nadruk ligt op het vinden van een goede adviseur. Eentje die zich niet laat leiden door provisieprikkels en een passende hypotheek verkoopt.
Exorbitante winsten banken zelf verlagen
Maand in, maand uit wordt met een vast ritme de hypotheekrente afgeschreven. Zo op het oog is er weinig aan te doen. Toch zijn wel degelijk mogelijkheden om de hoogte van de hypotheekrente tussentijds aan te laten passen.
Voorbeeld. De aankoopwaarde van de woning was € 300.000,- met een hypotheeklening van € 330.000,-. Dan is er sprake van een top-hypotheek met meestal een top-rente.
- Een top-rente moet betaald worden als de hypotheeklening meer dan 90% van de executiewaarde is. Zo’n lening is voor een bank een verhoogd risico. Het is dan een goede gewoonte van de bank/verzekeraar om een renteopslag te vragen. Die renteopslag bedraagt vaak 0,2%. Dat is per jaar al snel € 600,- euro extra rente. 5 jaar verder en dan is er al € 3.000,- aan extra hypotheekrente-opslag betaald.
Zodra het risico voor een bank lager is dan 90% van de executiewaarde dan hebben ze er vaak geen probleem mee om die renteopslag te laten vervallen. Dat scheelt een flink bedrag per maand.
Stel, de verkoopwaarde van de woning is € 450.000,-. De executiewaarde zal globaal € 380.000,- (85% van de verkoopwaarde) bedragen. Als de lening € 325.000,- is, dan zal de bank dus er probleem van maken om de renteopslag te schrappen. Is er desondanks toch nog onvoldoende zekerheid voor de bank dan is het een goed idee om ook even te kijken naar de waardeopbouw van de spaarverzekering of het bankspaartegoed. Die waarde kan er gewoon bijgeteld worden. Dit is namelijk ook zekerheid voor de bank.
Gezien de berichten vandaag over de exorbitante winsten die banken maken met hypotheekleningen zijn goede hypotheek-ideeën altijd welkom.
Hypotheekrente daalt richting nul
De hoogte van de rente bepaalt voor een groot gedeelte de bestedingsruimte van veel consumenten. Die rente fluctueert dagelijks dus het is lastig een goed overzicht te houden. Hieronder voor een totaal overzicht de rentegrafiek staatsleningen vanaf 1990. Het geeft een fraai beeld van de constante daling van die rente.
Hier de actuele rentes van de Euribor. Dat is de rente waar de meeste hypotheekaanbiedingen op terug te herleiden zijn. De hypotheekrente is vaak gebaseerd op de Euribor, met een opslag voor het risico voor de bank. Naarmate het risico door de bank hoger wordt ingeschat, bijvoorbeeld door een hoge lening in verhouding tot de zekerheid, zal de opslag hoger zijn. Stijgt de waarde van de woning dan daalt dus het risico voor de bank. Het kan dan de moeite waard zijn eens met ze te gaan praten over een verlaging van de hypotheekrente.
Imputatie renteaftrek
Discussie over de renteaftrek van een hypotheeklening zijn schering en inslag. Hieronder de exacte uitleg over de renteaftrek en de imputatieregeling bij renteaftrek.
Eigen woning
Rente is aftrekbaar voor zover deze betrekking heeft op de financiering van de eigen woning en voor zover deze financiering valt onder de bijleenregeling. De financiering moet betrekking hebben op de aankoop, de verbetering of het onderhoud van die eigen woning.
Wanneer een geldlening mede is gesloten voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto, is er voor dat gedeelte van de lening geen sprake van aftrekbare rente. Dit deel van de geldlening valt in box 3.
Het is niet van belang of de rente hypotheekrente is of bijvoorbeeld rente op een persoonlijke lening. Het enige dat van belang is, is het bestedingsdoel: is de lening aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning, dan is de daarop betaalde rente aftrekbaar. In het spraakgebruik heeft men het vrijwel altijd over hypotheekrente, ook al is daar strikt genomen geen sprake van.
Wanneer een kapitaalverzekering eigen woning tot uitkering komt, moet deze worden aangewend voor de aflossing van de lening. Als de belastingplichtige na deze aflossing verhuist naar een nieuwe woning, kan hij besluiten die woning weer volledig te financieren. Als hij de koopprijs van die nieuwe woning volledig leent, krijgt hij tot aan het bedrag van de reeds (vrij van heffing) genoten uitkering geen renteaftrek. Immers, in het verleden heeft hij tot aan dit bedrag reeds fiscaal vriendelijk vermogen kunnen opbouwen. Deze regeling noemt men de imputatieregeling renteaftrek.
Hieronder nog even de exacte uitleg van een “eigen woning” en “De bijleenregeling“. Informatie over onze wijze van werken bij hypotheekleningen vindt u hier. (meer…)
Verzekeringsramp in Luik
Met een opstalverzekering (ook wel: woonhuisverzekering) is de woning verzekerd tegen schade als gevolg van bijvoorbeeld brand, storm en inbraak. Een opstalverzekering is theoretisch verplicht voor iedereen die een koopwoning met een hypotheek heeft. De opstalverzekering moet ingaan op de dag dat de woning wordt opgeleverd.
Tot zover de theorie……….De praktijk is dat het voor een bank nooit mogelijk is dat te blijven controleren. Zeker niet nu opstalverzekering soms per dag opzegbaar zijn. Wordt de verzekering namelijk na het tot stand komen van de hypotheeklening opgezegd, kraait daar geen haan naar. Het risico is dat, als het pand afbrandt of instort, er alleen een hypotheeklening overblijft, zonder onderpand. Daar komt geen mens financieel overheen.
Dat opzeggen niet slim is, toont ook het voorbeeld de mega ramp in Luik aan. De eigenaar van het pand blijkt niet verzekerd te zijn. Dat is niet alleen voor de eigenaar een groot probleem; ook de huurders komen met de gebakken peren te zitten. Als zal blijken dat de eigenaar verantwoordelijk voor het instorten van het pand is, dan zal het ook niet zinvol lichamelijk schade op hem te verhalen.
In Luik zijn inmiddels meer dan 500 mensen al dakloos geworden door deze ramp. De (financiële) ellende bij onze buren zal nog extra pijn gaan doen. In België blijkt 10% van de huiseigenaren niet verzekerd te zijn. De Belgische overheid overweegt nu deze verzekering verplicht te stellen.
Renteaftrek bij nalatenschap
Marie is een van de erfgenamen van Maarten. Wanneer Maarten in 2006 overlijdt, behoort een appartement met schuld tot zijn nalatenschap. Dit appartement was voor Maarten een eigen woning. Na het overlijden van Maarten staat het appartement in onbewoonde staat te koop.
In 2006 trekt Marie de over 2006 verschuldigde en betaalde rente af in haar IB-aangifte. De inspecteur weigert de aftrek. Rechtbank Den Haag is het met de inspecteur eens. Marie heeft niet in het appartement gewoond. Dit kan, aldus de rechtbank, niet tot een andere conclusie leiden dan dat het appartement niet aan Marie anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking heeft gestaan. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog van Marie dat de woning bij erfopvolging wordt verkregen onder algemene titel en dat daarmee de kwalificaties van de erflater over zijn gegaan op de erfgenamen.
Dit is natuurlijk een weinig verrassende uitspraak. Een woning die krachtens erfrecht is verkregen, is geen eigen woning waarvoor renteaftrek kan worden verkregen als deze woning niet door de belastingplichtige is bewoond. (meer…)
Balletje, balletje met een DSB hypotheek
DSB klanten die zowel een spaarrekening hadden als een hypotheeklening kunnen (eventjes) opgelucht adem halen. Wat is het probleem?
De curator gebruikt het spaarbedrag van een klant op een DSB spaarrekening om de DSB hypotheek van diezelfde klant mee af te lossen. Dat was mooi pech want daarmee verdween ook de hypotheekrente aftrek over dat gedeelte. Een echt stukje hypotheekleed.
Staatssecretaris van Financiën vond dat wel erg oneerlijk en heeft voor deze groep een uitzondering gemaakt. Natuurlijk zijn er allemaal mitsen en maren, maar weer een klein beetje DSB-hypotheekleed is wel weer opgelost. Nu nog het koopsompolissen leed.
Het Fiscaal Juridisch Adviesbureau van Nationale-Nederlanden heeft er een technisch stukje over geschreven. (meer…)
Fluisterhypotheek
Jos Koets is al jaar en dag een goede schrijver die lastige hypotheekzaken helder weet uit te leggen. In dit artikel stelt hij een aantal zaken aan de orde waar een adviseur (en wij dus ook) tegenaan lopen.
Ons wordt dan “in vertrouwen” vertelt dat:
- Ze toch stiekem roken maar desondanks een niet-rokersverklaring willen afleggen.
- Er een studieschuld is.
- Er een onderlinge privé-schuld is in de familiesfeer.
- Het oude pand toch wordt verhuurd terwijl dat niet mag van de bank.
- Er binnenkort ontslag volgt.
- etc.
Het klinkt roomser dan de paus maar wij zullen die informatie zonder twijfel meenemen in de beoordeling in hoeverre een lening financieel en budgettair passend is. Dat is het grote voordeel dat voortvloeit uit het feit dat wij onze hypotheekadvisering op uurtarief doen.
Wilt u nog eens weten waar een goed hypotheekgesprek aan moet voldoen kijk hier dan eens naar.
De hypotheekrenteaftrek eruit slopen
Hypotheekrente is beperkt tot maximaal 30 jaar. Voor bestaande hypotheekleningen geldt de termijn vanaf januari 2001. Maar die rente is ook alleen maar aftrekbaar als het om een “eigen woning” die dient als hoofdverblijf. Dat lijkt makkelijk maar blijkt veel vragen op te roepen.
Voor een aantal situaties heeft de wetgever aangegeven wanneer ook sprake is van een eigen woning ondanks dat de woning de belastingplichtige niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat. Hierbij kan gedacht worden aan de volgende situaties:
- Leegstand bij verkoop van de eigen woning;
- Leegstand bij aankoop en aanbouw van de eigen woning;
- Het verlaten van de woning in verband met het eindigen van het partnerschap;
- Het verlaten van de woning als gevolg van opname in een zorginstelling; Voor iedere situatie gelden aparte voorwaarden.
Wanneer aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan, kwalificeert de woning gedurende de periode zoals opgenomen in de wet als eigen woning en kan de hypotheekrente over de eigenwoningschuld in aftrek worden genomen. hieronder een voorbeeld van een situatie waarbij de rechter paal en perk stelde aan de renteaftrek bij sloop van een woning. (meer…)
Analyseer een analyse
Het AFM heeft een hypotheekgesprek analyse online gezet waar consumenten kunnen bekijken of een hypotheekgesprek goed is verlopen. Ze hebben nuttige lijsten, een checklist, een vragenlijst en talloze voorbeelden en tools gemaakt. Hier staat het bij elkaar. Het hele hypotheekproces is immers een ingewikkeld, veelal langdurig proces met gelukkig vaak aan het eind een nieuw huis. Maar is alles besproken?
Het is dus verstandig om na (of tijdens) een hypotheekaanvraagprocedure nog eens te kijken of alles wel is besproken. Deze tools kunnen gebruik worden naast de lijst van de hypotheekadvieswerkzaamheden.
Loonstrookleners
Paydaylenders zijn een typisch Amerikaans fenomeen. Alvast wat geld lenen totdat de nieuwe salarisbetaling er is.
Iedereen voelt op de klompen aan dat die leningvorm voor de meeste gebruikers helemaal geen tijdelijke oplossing is. Na die maand is immers het geld weer op en wordt er opnieuw geleend. Kijk maar naar dit overzicht.
Weliswaar kleine bedragen maar de rente is hoog. Torenhoog. De rente van zo’n fliyslening kan al snel 433% op jaar basis bedragen. Vergelijk dat eens met een creditcard-rente van 16%. Desondanks sluiten toch meer dan 100.000 mensen in Nederland zo’n lening. Er komt natuurlijk wetgeving want niemand kan er momenteel nog iets aan doen. (bron AFM)
