Branche

Via de uitstekende site BrickmeetsByte wordt een doorwrocht onderzoek in Admap aangehaald over het bestedingsgedrag van consumenten rondom pensioen. Een paar korte soundbytes heb ik eruit gehaald:

– Gemiddeld wordt 800.000,- euro uitgegeven tijdens zijn pensioentijd.

– Als iemand nu extra geld zou ontvangen, dan wordt dat nu geconsumeerd en niet gespaard. Dat komt omdat:
1. We weinig gevoel bij de toekomst hebben.
2. Sparen is uitstel van beloning en daar houden we niet van.
3. Over toekomstig geld wordt zelden positief gedacht.
4. Consumeren geeft zekerheid; sparen niet.

– 42% van de mensen kijkt niet verder dan 5 jaar vooruit.

– Pensioen is de duurste levensfase. De leeftijd van 35-44 de een-na-duurste.

Ik schat dat 60% van de lezers al is afgehaakt na het eerste verzekeringswoord in deze tekst.
30% bedenkt dat ie dit allemaal al lang wist. En de rest wil zich hier tijdens zijn pensioentijd verder in gaan verdiepen.

Levitt (zie ook weblog van gisteren) heeft ook het makelaarsjargon bestudeerd.

Uitdrukkingen over fysieke eigenschappen (‘granieten keukenblad’, ‘esdoornhout’) of goed onderhoud (‘state-of-the-art’, ‘voor fijnproever’) leveren meer geld op bij verkoop.

Lege begrippen als ‘fantastisch’, ‘riant’ en ‘geweldige buurt’ kosten verkopers geld.
Beroemd zijn ook de authentieke stijlkenmerken als een eufemisme voor oude zooi.

Ook niet handig:
– Hardhouten kozijnen (milieu onvriendelijk)
– Buiten zwembad en grote vijvers: (kindjes die verdrinken)
– Plat dak (lekkages)
– Grasveld (altijd onkruid en wekelijks maaien)
– Huis aan het water (muggen en kwakende kikkers)
– Rustieke omgeving (Geen kabelverbinding)
– Wijnkelder (ingewikkelde wijnen kopen)
– Inloop kledingkast (al je foute aankopen in het zicht)
– Hoge plafonds (spinnenwebben)

Een caravan is nog niet zo’n slechte koop.
Bijkomend voordeel; het scheelt flink makelaarscourtage.

Een onderzoek door de Amerikaanse econoom Steven D. Leviit toont aan dat makelaars het liefst zo snel mogelijk een huis verkopen. Dit ondanks het feit dat als een woning 10 dagen langer te koop staat dit 3% in de verkoopprijs scheelt.
Maar ze moeten dan wel meer huisbezichtingen en onderhandeling voeren. En daar voelen de meesten bar weinig voor.

Ronduit gênant is dat makelaars, bij de verkoop van hun eigen woning, wel die extra moeite blijken te willen doen.

Een eigen ervaring.
Na 6 weken was mijn oude woning (3 ton) nog niet verkocht.
Een zorgelijk pratende makelaar belde mij op en zei: “Laten we maar eens 10% met de prijs zakken! Want het duurt toch wel erg lang en er zijn nog maar weinig bezoekers geweest.”
Ik viel mijn stoel. Was hij gek geworden? Had hij enige idee hoelang ik moest werken voor 30.000,- netto?

Niet lang daarna kwam er een enthousiaste koper langs die mij een prima prijs betaalde.
Het onderhandelen heb ik zelf maar gedaan. Het vertrouwen was weg.
De makelaar heb ik zijn provisie betaald en de deur uitgezet.

Het word tijd voor een nieuwe Suske en Wiske: De Makkelijke Makelaar.
Verplichte lectuur voor huizenverkopers.

In 2004 werden 5400 woningbranden geteld tegen 8000 in 1997 meldt het CBS.
Een enorme daling.
In appartementen is twee keer zo vaak brand als in eengezinswoningen. Vaak door brandstichtingen in de gangen. Huishoudelijke apparaten waren de grootste boosdoeners: zij veroorzaakten eenderde van de branden.

Vaak wordt gezegd dat de helft van de branden is aangestoken,
Dat blijkt onzin te zijn. Slechts 12% is aangestoken, zegt het CBS.

Bij 25% is de oorzaak niet te achterhalen. Dat waren dus de echt slimme brandstichters.

Natuurlijk zal er snel een premieverlaging komen, toch verzekeraars?
Of kijken we weer eerst nog even of het wel een structurele daling is?

Brand blijft fascinerend. In Weesp heb ik een brand gezien waarbij de spuitgast met een grote grijns de brand stond te blussen met naast hem het huilende slachtoffer. Het beeld was prachtig maar gelukkig was er toen nog geen SBS6 dus kon ze in alle privacy haar verdriet kwijt.

De ABNAMRO bank zag de netto rentebaten in Nederland in 2005 fors groeien onder meer door hogere boetes voor vervroegde hypotheekaflossing, “een weerspiegeling van het hoge aantal hypotheekoversluitingen“.

Even kort nog een uitleg:
Hypotheekleningen verstrekken is voor de ABNAMRO investeren.
De investeerder ABNAMRO wil natuurlijk geen verlies leiden op de beleggingen.
Dus straffen ze de spijtoptanten met de kosten van hun investeringsverlies als die consumenten onderweg andere voorwaarden eisen.
Die investeerder verkoop toevallig ook zelf hypotheken.

Oversluiten aanmoedigen blijkt dus uiterst aantrekkelijk voor de Bank.
Boeterentes die ook weer lekker meegefinancierd worden met nieuwe leningen.
Boeterentes waar dus daarna weer stevig hypotheekrente over betaald moet worden.
Boeterentes waar de Bank dus met genoegen naar kijkt.

En de financiele verliezen komen allemaal terecht bij de consumenten.

Ik wil voortaan de Bank zijn:
Monopoly spelen met andermans geld.
En de Bank wint.

Software van taxateurs is vrij gemakkelijk te verkrijgen en geldverstrekkers bij de hypotheekaanvraag controleren deze rapporten te weinig. De Landelijke Vereniging Makelaars (LVM) bevestigt dat er regelmatig fraude wordt gepleegd met taxatierapporten.Bij de aanvraag van een hypotheeklening gaan geldverstrekkers uit van de waarde bij gedwongen verkoop. De zogenaamde executiewaarde. Dit in tegenstelling tot de onderhandse verkoopwaarde.

Hoe gaat dat in zijn werk?

Makelaars/taxateurs hebben de gewoonte om de onderhandse verkoopwaarde gelijk te stellen aan de verkoopprijs . En die verkoopprijs staat in het voorlopig koopcontract die ze ook altijd graag er even bij hebben voordat ze een taxatierapport maken.
Van dat bedrag wordt de executiewaarde afgeleid. Standaard 89% van de verkoopprijs.

Fotootje en een standaard tekst erbij en klaar is Kees.

125% financiering van die 89% is precies de koopsom met kosten koper.
En dat is voldoende voor een volledige financiering van een woonhuis.

· Taxateur blij
· Makelaar blij
· Adviseur blij
· Klant blij
· Geldverstrekker blij

En je bent in het bezit van een handig poppenkast-rapport om jezelf in de toekomst rijk mee te rekenen.

De AFM (Autoriteit Financiële Markten) gaat vanaf dit najaar toezicht houden op alternatieve beleggingsmogelijkheden zoals investeringen in teakhout, viskwekerijen, struisvogelfarms, individueel aangeboden vastgoed en rijpende wijnen en whisky. Naar schatting van de AFM is er in Nederland tussen de 650 miljoen en 1,35 miljard euro in teakhout belegd. Jaarlijks wordt er in deze markt ongeveer 200 miljoen euro aangetrokken.

(Hier kan overigens nog aan worden toegevoegd beleggingen die Gooise tennispromotors aanbieden in grondsaneringsprojecten in Tsjechië met een rendement van 10% per maand.)

Veel van bovenstaande beleggingen zullen best wel koosjer zijn. Wellicht zelfs met prima rendementen.
Maar de bemoeienis van het AFM geeft een verkeerd signaal af.
Weer zullen particulieren zich veilig wanen, zonder zelf na te denken.

Ik zie de sticker al op de folder staan: Belegging onder toezicht van de AFM.
Dus dan zit het goed.

De investeringen in struisvogelfarms zal een grote vlucht nemen:
Hoofdzakelijk door hebzuchtige vogels die hun kop in het zand steken.

Veel burgers zien als een berg op tegen de keuzes die zij moeten gaan maken op het gebied van zorg en pensioen. Dit blijkt uit een enquête van Centerdata in opdracht van de GPD-dagbladen. “Daar komt nog eens bij, dat er weinig vertrouwen is in de tussenpersonen die zich op de meerkeuzemarkt storten. Slechts 22% denkt dat tussenpersonen betrouwbare informatie zullen verschaffen”, aldus de Haagsche Courant.

Oeps, dus 80% van de mensen vertrouwt mij niet.

Gemiddeld heb ik met mijn websites een conversie percentage van 20%.
Conversie betekent dat van de 100 uitgebrachte offertes en adviezen er uiteindelijk 20 daadwerkelijk tot stand komen.
80% van de mensen zijn shoppers.
20% is daadwerkelijk geïnteresseerd in goed advies.
Al die mensen van die 20% dat zijn nu mijn klanten.

Pfffff, dus 100% van die mensen vertrouwt mij wel.

Ik schrok toch even……. maar er is gelukkig niets aan de hand.

Zwitser Leven gaat risicoverzekeringen via hun eigen website online aanbieden. Dat is een beetje onhandig zie mijn Bergland log maar daar komen ze later wel achter. Dat kan imers zonder al teveel moeite veel slimmer.

Ook de brancheorganisaties NVA en NBVA hebben nu forse kritiek. Zwitser Leven heeft volgens hun “de verkeerde grondhouding”. En met een pruil-lip zeggen ze dat Zwitser Leven eerst (met hun) had moet overleggen. Een siddering trekt door Zwitser Leven.

Beide organisaties doen weliswaar erg hun best om de belangen van hun leden te verdedigen. Maar dat doen ze helaas vaak met hele conservatieve opvattingen waardoor ze constant achter de feiten aanlopen.

Nieuwe marktpartijen en nieuwe distributievormen zullen daardoor de invloed van brancheverenigingen steeds verder op achterstand zetten.

Vandaar een gratis advies: Fuseer en maak er een grote inkooporganisatie van.
Want zoals Roosevelt in 1904 het al zei: “Speak softly but carry a big stick”.

De nieuwe voorzitter van het belangenvereniging NVA, Bob Veldhuis wil een imagoherstel van de verzekeringsadviseur. “Cowboys hebben het imago beschadigd” volgens Veldhuis. “Meld de snippenschieters bij de NVA!”
Gewoon het NVA bellen en die belt dan het AFM en die lost het dan op. Probleem? Opgelost dankzij de hulp van Bob.Hij weet natuurlijk ook wel dat het leven iets lastiger in elkaar zit. Verzekeringsadviseurs zitten al sinds mensenheugenis in het verdachtenbankje. Samen met notarissen, makelaars, banken en beleggingsadviseurs hebben ze deze last te dragen. De Consumentenbond en Radar hebben daardoor elke keer weer een smakelijk verhaal. De Wet Financiële Dienstverlening zal het imago hooguit een ietsepietsie kunnen veranderen.

Maar schoonmoeders blijven altijd schoonmoeders en verzekeringsadviseurs blijven altijd verzekeringsadviseurs.